Frazionamenti immobiliari: hai considerato il comfort acustico?

di | 27 Febbraio, 2020

Una casa non è una questione di mattoni, ma di amore

Nell’ambito degli investimenti immobiliari, una delle tecniche più redditizie è sicuramente quella dei frazionamenti immobiliari.

Questa tecnica consiste nel rilevare appartamenti di grandi metrature che non si riescono a vendere, per ricavare appartamenti di dimensioni più ridotte e richieste dal mercato.

Dal punto di vista tecnico, i frazionamenti immobiliari implicano sicuramente delle conoscenze progettuali e normative molto approfondite.
acustica frazionamenti immobiliari

Scrivo questo articolo per fare chiarezza sulla necessità di applicare o meno la Normativa acustica nel caso di un frazionamento immobiliare, poiché è una delle domande che mi viene posta più spesso.

Quando si tratta il tema dell’isolamento acustico degli edifici si fa riferimento al DPCM 05/12/1997.

Il DPCM 05/12/1997 determina i requisiti acustici passivi degli edifici e dei loro componenti in opera ed i requisiti acustici delle sorgenti sonore interne agli edifici (impianti tecnologici), allo scopo di limitare l’esposizione umana al rumore.

Nel caso dei frazionamenti immobiliari è necessario fare riferimento al DPCM 05/12/1997?

Senza girarci troppo intorno, la risposta è SI.

Il DPCM 5/12/97 va applicato anche per ristrutturazione parziale di: impianti tecnologici, delle partizioni orizzontali e verticali degli edifici e del rifacimento della facciata esterna (verniciatura esclusa).

In Lombardia ad esempio, l’art. 7 della Legge regionale n. 13 del 2001, stabilisce che gli interventi sulle abitazioni esistenti devono essere corredati da dichiarazione del progettista, che attesti il rispetto del DPCM 5/12/97, quando gli interventi ne modifichino le caratteristiche acustiche.

Pertanto, il DPCM 5/12/1997 deve essere applicato anche “in caso di ristrutturazioni di edifici esistenti che prevedano il rifacimento anche parziale di impianti tecnologici e/o di partizioni orizzontali o verticali (solai, coperture, pareti divisorie, ecc.) e/o delle chiusure esterne dell’edificio (esclusa la sola tinteggiatura delle facciate), oppure la suddivisione di unità immobiliari interne all’edificio, cioè in definitiva tutti gli interventi di ristrutturazione che interessino le parti dell’edificio soggette al rispetto dei requisiti acustici passivi regolamentati dal DPCM 5 dicembre 1997, come desumibile dal decreto stesso”.

Al di là degli aspetti Normativi, ritengo che qualora si affronti un intervento di ristrutturazione è sempre opportuno considerare la possibilità di migliorare le prestazioni di isolamento acustico dell’immobile.

Infatti, a prescindere dall’esistenza o meno di specifici limiti di legge, un incremento dei requisiti acustici passivi determina un migliore comfort abitativo e un aumento del valore commerciale dell’edificio…e per un investitore immobiliare è tutto di guadagnato.

Chiarito questo concetto, vediamo più nel dettaglio i requisiti acustici progettuali da considerare nel caso di frazionamenti immobiliari:

1) La disposizione delle stanze gioca un ruolo fondamentale.

Nell’ambito di un frazionamento immobiliare è importante valutare la disposizione interna delle stanze dei singoli alloggi, considera che per quanto puoi isolare bene le pareti ci sono stanze più rumorose di altre poiché:

  • C’è più presenza di persone;
  • Ci sono impianti più rumorosi;
  • Si fanno attività più rumorose.
Facciamo un esempio, mettiamo caso che si tratta di un frazionamento di un grosso appartamento in due alloggi.

Ai lati della parete divisoria tra le unità abitative è preferibile scegliere di posizionare i locali silenziosi (camera da letto, locale di sgombero, disimpegno) piuttosto che i locali rumorosi (cucina, bagno, soggiorno).

2) La parete divisoria tra due unità abitative deve essere SEMPRE progettata ad hoc.

Quando si realizza una parete divisoria tra due unità abitative è importante progettarla con cura.

Il disturbo dai rumori aerei (il classico disturbo dai vicini di casa) è uno dei fattori più penalizzanti per la valutazione del comfort di un alloggio.

La scelta di una particolare soluzione può basarsi su vari fattori:
  • Richieste del committente;
  • Semplicità di posa;
  • Costo di realizzazione.

Qualsiasi sia poi la scelta finale è sempre necessario inserire uno o più spessori di materiale isolante acustico, perciò in fase di progettazione è utile considerare questa parete leggermente sovradimensionata rispetto ai divisori interni alla stessa unità abitativa perché uno spessore maggiore di materiale fonoisolante determina in genere prestazioni migliori!

Questo concetto è valido anche per le ristrutturazioni poiché queste pareti probabilmente necessiteranno dell’inserimento di una controparete, riducendo il volume delle stanze.

In generale ti sottolineo che:

  • La scelta del materiale isolante acustico si basa sui risultati delle prove di laboratorio;
  • Il polistirolo e materiali affini NON isolano acusticamente;
  • Il materiale deve coprire tutta la superficie della partizione;
  • Su tutto il perimetro della parete è necessario posare strisce di materiale desolidarizzante;
  • Evita di collocare gli scassi impiantistici su questa parete così delicata!

Per maggiori approfondimenti ti indico questo articolo: le 7 regole d’oro dell’isolamento acustico residenziale!

3) Le travi a vista creano ponti acustici.

Mi “scontro” spesso con i Progettisti su questo concetto, è il più difficile da far digerire ad architetto e committente perché le travi a vista sono indubbiamente bellissime da vedere.

Il grosso problema è che le travi  non isolano acusticamente e generano un ponte acustico enorme, sia in facciata che sul divisorio.

Se vuoi mantenere la trave a vista, o sei obbligato per problemi di altezza e disposizione dei locali, puoi prendere queste precauzioni:
  • La parete divisoria non deve essere MAI essere interrotta da queste travi, quindi in base alla disposizione puoi collocarla a destra o a sinistra della trave;
  • Nel caso di un edificio già esistente c’è la possibilità di controplaccare le travi con cartongesso e lana minerale (chiaramente non si vedrà più il materiale della trave).

Anche in questo caso ti indico un articolo sull’isolamento acustico dei tetti in legno.

4) A pavimento bisogna SEMPRE posare uno strato di materiale resiliente.

Per isolare dai rumori da impatto si deve sempre interporre tra sorgente di rumore e strutture un elemento in grado di smorzare la trasmissione di urti, vibrazioni e impatti.

Per ottenere questo scopo esistono differenti soluzioni tecnologiche:

  • Massetto galleggiante;
  • Sottofondo a secco;
  • Pavimento flottante;
  • Rivestimento resiliente.
Tutti questi sistemi si basano sul principio che serve uno strato di materiale resiliente (elastico) che verrà posizionato in diversi modi in base alla tecnologia scelta.

La scelta di una soluzione piuttosto che di un’altra si basa su vari fattori, vanno considerate le caratteristiche del solaio, la tipologia di intervento, i risultati che si vogliono ottenere e le problematiche si vogliono risolvere.

Considera che anche se il frazionamento immobiliare avviene su un appartamento posto al medesimo piano di calpestio, si tratta pur sempre di una ristrutturazione e hai quindi l’obbligo di valutare il comfort acustico (in opera) della totalità degli alloggi, quindi anche nei confronti dei piani sottostanti.

Spero che questo articolo sia stato utile per capire i concetti progettuali e normativi che potrebbero servirti nel caso di un frazionamento immobiliare.

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In questo report ti mostrerò una serie di consigli acustici da applicare nel tuo progetto di architettura e che potrebbero servirti nel caso di frazionamenti immobiliari, i temi trattati sono:
  • “Residenza”: l’acustica nella residenza
  • “Uffici” : l’acustica negli uffici
  • “Ristoranti” : l’acustica nei ristoranti
  • “Scuole”: l’acustica nella scuola
  • “Teatri”: l’acustica nei teatri
  • “Edifici produttivi”: l’acustica negli edifici produttivi

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